【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】房價(jià)上漲是近年來許多國家所面臨的重要議題，高昂的房價(jià)為許多民眾帶來了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。然而，房價(jià)居高不下的原因難以用人口與所得等基本面因素來充分地解釋。
 
政治大學(xué)商學(xué)院信義不動(dòng)產(chǎn)研究發(fā)展中心2023年5月19日舉辦房價(jià)系列講座，由政治大學(xué)財(cái)務(wù)管理學(xué)系陳明吉教授進(jìn)行房價(jià)系列研究的第二場演講，主題是『由非基本面因素談房價(jià)變化：市場有一隻看不見的手？』，從非基本面之認(rèn)知偏誤角度，採用行為財(cái)務(wù)理論之定錨、釣愚、思想傳染、從眾行為、敘事經(jīng)濟(jì)、媒體渲染、貨幣幻覺、處置效應(yīng)及回饋理論等概念來解釋房價(jià)變化之原因。在任何自由經(jīng)濟(jì)市場中，廠商的訂價(jià)策略均會(huì)利用消費(fèi)者有認(rèn)知偏誤之弱點(diǎn)，不是僅在購屋理財(cái)時(shí)需要注意而已。
 
陳明吉指出，「釣愚」是指利用人們?cè)谫Y訊或心理上的弱點(diǎn)去操縱他人以獲取最大利益。在自由競爭的環(huán)境中，只要有釣愚的機(jī)會(huì)，就會(huì)有人善用這種機(jī)會(huì)。釣愚是普遍存在於全球自由市場中的現(xiàn)象，在臺(tái)灣各行各業(yè)與房地產(chǎn)市場中均可觀察到利用人性弱點(diǎn)進(jìn)行銷售的做法。而所謂「定錨」可以從臺(tái)灣實(shí)施實(shí)價(jià)登錄制度後發(fā)現(xiàn)到，也就是少數(shù)業(yè)者運(yùn)用關(guān)係企業(yè)交易來拉高房價(jià)的情況，造成後續(xù)交易的價(jià)格不斷地被墊高，因此購屋者對(duì)於一些不尋常的高價(jià)交易應(yīng)有所警覺?！笍谋娦袨椤故侵溉藗儠?huì)跟隨周圍的人或群體所作的決策，而忽視自己的判斷能力。
 
例如，在COVID-19疫情期間，新竹、臺(tái)南房市曾出現(xiàn)在建案接待中心外的排隊(duì)搶購人潮。經(jīng)由媒體的大幅報(bào)導(dǎo)，產(chǎn)生了「渲染效應(yīng)」，使得投機(jī)性價(jià)格的波動(dòng)更快速地向外傳播。臺(tái)灣房價(jià)的長期上漲及抗跌，可歸因於「處置效應(yīng)」。由於民眾傾向於實(shí)現(xiàn)利得而非承擔(dān)損失，於價(jià)格下跌時(shí)傾向選擇不出售而繼續(xù)持有房產(chǎn)。上述因素均會(huì)影響房價(jià)的形成、購屋決策，進(jìn)而影響整個(gè)房市的運(yùn)作。若短期心理偏誤過大，讓房價(jià)漲幅加劇，泡沫可能因此產(chǎn)生。若此種偏誤長期存在，例如「有土斯有財(cái)」傳統(tǒng)觀念早已根深蒂固，將持續(xù)支撐房價(jià)，造成房價(jià)泡沫難以破滅，此為臺(tái)灣房價(jià)居高不下的主要原因之一。
 
陳明吉表示，非基本面因素會(huì)促使房價(jià)泡沫的形成，而市場情緒可反映非基本面因素對(duì)房價(jià)的影響。學(xué)術(shù)界已提出許多嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆績r(jià)泡沫檢測方法，亦可編制情緒指數(shù)作為捕捉非基本面房價(jià)變化的一種指標(biāo)，用於分析及預(yù)測市場趨勢。過去編制此類指數(shù)不易且成本較高，如今可利用網(wǎng)路資訊，如電子新聞、臉書與論壇貼文、關(guān)鍵字搜尋等，來製作市場情緒的代理變數(shù)。此類指數(shù)已透過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)研究，驗(yàn)證其與房市變化密切相關(guān)，實(shí)證結(jié)果可供政策制定者參考。陳明吉最後指出，政府制訂許多政策卻難以平抑高漲的房價(jià)，提醒政府需要新的思維與作法以因應(yīng)快速變化之社會(huì)，不然將繼續(xù)陷在泥沼。